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Analiso aqui alguns exemplos de valores que mostram o preço do metro quadrado para venda de terrenos e como você descobrir qual o valor que está sendo pedido na venda de um terreno. O fator terreno novo ou já de terceiro também precisa ser analisado, uma vez que quando ele é novo, isto é, está com a incorporadora do lote, ele tem um referencial de valor mais bem definido.

Quando uma casa está a venda, compradores e vendedores estão negociando duas coisas: o terreno e a casa, portanto o valor final da negociação deve ser observada a partir desses dois elementos. Quando a venda for apenas do terreno, somente o seu valor é considerado, visto não haver nenhuma benfeitoria ali.

Valor do terreno

No caso da casa seu valor é definido geralmente pelo tipo de construção, tamanho, qualidade dos materiais usados, arquitetura empregada, entre outros fatores, mas no caso do terreno além das dimensões do mesmo, o principal item usado para determinar seu valor é o preço por metro quadrado e encontrando esse preço, basta multiplicar pela dimensão do terreno para encontrar o valor da venda.

Preço do metro quadrado

Como visto acima o cálculo é fácil, mais difícil é encontrar o preço do metro quadrado e neste caso alguns fatores irão influenciar este preço, a saber:

• Bairros valorizados: Existem alguns bairros onde os imóveis são mais valorizados do que outros e o inverso também é verdadeiro. As vezes o critério para determinar essa valorização seja um pouco subjetiva e as vezes é mais objetiva, mas a diferença existe. O mais usual é observar o contexto do lugar e de alguma forma, os critérios aqui apresentados nos outros tópicos ajudam a entender isso.
• Localização do terreno: Normalmente ele tende a seguir os preços dos terrenos na mesma região. Com isso um terreno localizado em um bairro ou área valorizada, tende a seguir o valor daquela região. Este é inclusive um método usado para ajudar a determinar o seu preço. Na minha cidade, os terrenos localizados dentro de condomínios fechados, geralmente são mais caros, talvez por ter maior demanda por este tipo de moradia por aqui.
• Desnível: Terrenos com muito desnível tende a ter o preço por metro bastante reduzido, especialmente se esta caída for para o fundo do terreno. O desnível de um terreno irá determinar quanto você irá gastar para deixá-lo nivelado para a construção e quanto menos melhor. É verdade que alguns arquitetos usam o desnível do terreno para projetar uma casa que aproveite o desnível em favor da obra, mas há casos onde isto não pode ser aplicado com facilidade, especialmente quando o terreno é caído para o fundo.
• Dimensões: Terrenos com dimensões muito pequenas ou com medidas muito desproporcionais também tende a ser desvalorizados. Isto tem a ver com a dificuldade de se construir algo neste local. Ao vislumbrar a compra de um terreno, é comum as pessoas projetaram uma construção ali e quanto mais obstáculo este terreno oferecer à construção, menor será o interesse das pessoas e consequentemente o valor.
• Vizinhança: O que tem ao lado do terreno ou na frente dele pode ajudar ou atrapalhar e isto tem impacto direto no valor dele. Imagine que ao lado tenha uma empresa que emita muito barulho ou faça muita sujeira. Um salão de festas pode não ser o melhor tipo de vizinho, entre outros casos.
• Rua: A própria rua e as suas características também podem impactar no valor do m/2. Eu tinha um terreno muito bom e em uma área nobre da cidade, mas a rua na ajudava. Era muito movimentada e com trânsito rápido, sem contar que a noite ficava muito deserto. O meu interesse em construir uma casa ali caiu muito a ponto de eu vendê-lo.
• Potencial ou finalidade: Este é um fator subjetivo, mas ele existe. Qual é o potencial do terreno ou a sua vocação? Tem terreno que as pessoas olham e diz: Nossa, dá para fazer um belo sobrado ali ou é um bom lugar para montar uma clínica. Desta forma a finalidade do terreno também pode trazer impacto no seu preço por m/2.
• Entre outros fatores.

Exemplos de preços por m/2

Em minha cidade no interior de São Paulo realizei recentemente alguns negócios envolvendo, compra, venda e várias consultas e negociações com terrenos e casas e portanto gostaria de mostrar alguns exemplos de preço do metro quadrado de terreno que encontrei por aqui.

Terreno em bairro aberto. Em um bairro bem localizado o preço médio esteve na casa dos R$ 600,00 o metro.

Terreno em condomínio fechado. Em condomínios novos o valor girou em torno de R$ 400,00 o metro, mas nos condomínios mais antigos e já estabelecidos o valor era bem maior.

Há recentemente outro condomínio de alto padrão que os valores oscilam de R$ 400,00 a R$ 1.200,00 o metro. Tudo depende da localização dentro do condomínio.

Portanto, como pode ser visto não há um valor fixo e muitos fatores podem influenciar de forma positiva ou negativa. Para descobrir o valor do metro quadrado do terreno basta você dividir o valor que está sendo pedido pela metragem do terreno. Veja um exemplo abaixo:

• Valor pedido: R$ 150.000,00
• Metragem do terreno: 300
• R$ 150.000,00 / 300 = R$ 500,00 o metro.

Anote todos os terrenos que lhe interessa e faça o cálculo acima para todos, assim você descobrirá qual deles tem o melhor valor por m/2. Para terrenos desproporcionais há uma explicação que mostra como calcular o m/2 de uma área, seja ela um terreno, uma casa ou um cômodo da casa, por exemplo.

Quem determina o preço?

Geralmente quem cria determina o preço de venda, isto funciona muito bem na indústria e para o caso de terrenos isto é feito pelas empresas responsáveis pelo loteamento inicial. Neste caso há imobiliárias, construtoras, incorporadoras e outros envolvidos.

Normalmente este preço é definido levando em conta o preço de custo da gleba de terras comprada, dos custos de terraplanagem, infraestrutura, como rede de esgotos e água, asfalto, rede elétrica e para os casos de condomínios fechados: muros, portaria, entre outros.

Há também a localização e o padrão do loteamento que conforme já explicado, tem valores diferenciados se é um loteamento aberto ou condomínio fechado, por exemplo.

Antes de comprar

Verifique outros terrenos a venda na mesma região e compare o preço por m/2 para certificar se o valor por metro está dentro da média;

Compare com terrenos em outras regiões, isto tanto o valor por m/2 como o valor por região. As vezes as diferenças entre um local e outro é muito pequena e os ganhos são maiores;

Tente comprar o tamanho que você precisa. Exemplo: O terreno da minha casa foi comprado por um preço relativamente baixo por m/2, mas ele é muito grande e muito além do que eu precisava. Logo e apesar de ter pago barato no metro, acabei pagando mais caro por ele do que se eu tivesse comprado um terreno menor e na medida que eu precisava.

Terrenos novos versus de terceiros

Uma observação que precisa ser feito é que esses cálculos para definir o preço de um terreno levando-se em consideração o preço do metro quadrado faz mais sentido para os terrenos novos, ou seja, aqueles que são vendidos por uma loteadora. Nesses casos, normalmente eles têm um preço fixo por metro e apenas multiplica pelo tamanho do terreno para encontrar o seu valor final. Portanto é um cálculo objetivo e uma matemática fácil de fazer.

Já os terrenos que estão na mão de terceiros, normalmente este cálculo não faz tanto sentido, até porque depois de algum tempo não existe mais essa referência do preço por metro quadrado e aí cada um acaba determinando o preço do seu próprio terreno, levando em consideração as características dele, o potencial do bairro e outros dados. Neste caso, a definição do preço é bastante subjetiva e não é incomum você encontrar terrenos com preços exorbitantes, simplesmente porque a pessoa acha que vale aquele valor e ponto.

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