É considerado sublocação quando o locatário de um imóvel aluga para um terceiro o imóvel inteiro ou ainda parte dele?

Sublocação é um assunto que desperta dúvidas entre proprietários e locatários. Sob consentimento expresso, a atividade não é considerada ilegal, mas deve seguir algumas regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991). Para que um locatário possa sublocar um quarto dentro de um imóvel residencial ou mesmo a área de um espaço comercial é preciso possuir uma cláusula contratual ou autorização escrita do locador.

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O advogado Bernardo Chezzi, especialista em direito imobiliário e coordenador da Pós-graduação em Direito e Gestão Imobiliária da Faculdade Baiana de Direito, atenta para o fato de que a sublocação deve respeitar o uso do imóvel. A destinação (residencial ou comercial) não poderá ser desviada sem anuência.

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Além disso, o valor da atividade não poderá ultrapassar o do aluguel. No caso de uma habitação coletiva, com vários quartos sublocados, a lei estabelece que o total dos aluguéis  não poderá ser superior ao dobro do valor estabelecido pelo proprietário.

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Outro ponto importante, como lembra Chezzi, tem a ver  com o prazo da sublocação. A atividade etá subordinada ao contrato de locação, logo se o último for rescindindo, o sublocatário também deverá  deixar  o imóvel.

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Prática Clandestina

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Em muitos casos, porém, a prática acontece de modo clandestino, sem o conhecimento do proprietário. “É difícil provar (que o imóvel foi sublocado sem consentimento). Se a pessoa paga o aluguel em dia, muita gente faz vista grossa”, opina Kelsor Fernandes, presidente do Sindicato das habitações da Bahia (Secovi-BA). Segundo Kelsor, 90% dos contratos firmados em imobiliárias proíbema sublocação ou empréstimo de imóveis, visando evitar problemas subsidiários.

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Em condomínios privados, a sublocação de áreas comuns também tem causado problemas, até mesmo com aviso de interdição expressa nas regras coletivas.

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“Acontece de um locatário sublocar o salçao de festas por um valor mais caro do que o preço cobrado”, relata o síndico profissional Valdir Barbosa.

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“Em  muitos casos, descofiamos das situação. Mas, as pessoas dizem que convidaram “amigos” só que na verdade eles pagaram”, comentou.

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A atividade sem a  autorização do proprietário pode levar à anulação do contrato de aluguel, com pagamento de multas. Uma ação de despejo também pode ser solicitada.

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Perda de Controle

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A perda do controle sobre quem vai se beneficiar do imóvel é o principal motivo que  leva osproprietários a proibirem à sublocação. Para se proteger, a interdição da atividade deve estar expressa..

  Se o assunto estiver omisso, o locatário pode notificar o locador, que terá 30 dias para responder. O silêncio pode indicar concordância.

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Do ponto de vista do sublocador, o ideal é que seja exigida a assinatura de um contrato vinculativo, mjuito próximo ao de locação, para evitar eventuais prejuízos.

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Muitos acordos de sublocação, acontecem por via oral, como explica o advogado Matheus Chetto, especialista em direito imobiliário. A prática é comum especialmente entre universitários, o que pode coloá-los em situações sem cobertura jurídica.

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No final do ano passado, o estudante de produção cultural Ian Barbosa,25, teve que arcar com os custos de um apartamento de dois quartos na Pituba, porque o sublocatário deixou o imóvel sem aviso prévio.

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Como não havia nenhum contrato entre eles que possibilitasse uma cobrança, Ian preferiu optar por deixar o cômodo no mês seguinte.

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As modalidades de garantia que estão estabelecidas no artigo 37 da Lei 8.245 (caução, fiança, seguro de fiança e cessão de fundos de investimento), que regula a locação, também são extensíveis aos contratos de sublocação.

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DÚVIDAS SOBRE SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEIS

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LEGALIDADE – A sublocação desde que autorizada pelo locador, é um aprática legal. É necessário que o consentimento esteja expresso em cláusula contratual ou atestado em documento por escrito. Caso o assunto esteja omisso, o locatário deve informar o locador, que dispõe de até 30 dias para responder. O silêncio pode indicar concordância.

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PRAZOS – O prazo da sublocação nunca poderá ser superior ao da locação. Se o contrato de locação terminar ou for rescindido, a ação será encerrada e o sublocatário deve deixar o imóvel.

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RESPONSABILIDADE – O sublocatário responde de forma subsidiária ao locador, por danos causados ao imóvel ou aluguéis não pagos. Se for demandado, o  sublocatário pode ter de arcar com as dívidas do locatário.

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PREÇO DO ALUGUEL – O valor da sublocação não poderá ser superior ao preço do alugue, salvo em habitações multifamiliares. Neste caso, pode atingir até o dobro do valor.

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90% dos contratos firmados em imobiliárias proíbem a sublocação ou empréstimo de imóveis, visando evitar problemas subsidiários, segundo Kelsor Fernandes, do Secovi-BA.

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Quando é considerado sublocação?

O que caracteriza a sublocação?

O que diz a Lei do Inquilinato sobre sublocação?

É permitida a sublocação?